\
Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Автор: Артём Иванов

schedule Время чтения: 10 мин.

В 2022 году количество сделок с коммерческой недвижимостью значительно снизилось. Если к концу 2021 году рынок почти вернулся к доковидным показателям, то в уходящем году статистика оставляет желать лучшего. Такое падение - реакция рынка на значимые экономические и политические события. Эксперты сходятся во мнении, что объем инвестиций снизился из-за отсутствия возможности долгосрочного планирования. Все труднее становится просчитывать риски и сроки окупаемости вложений. Но кризисы не вечны, рыночные механизмы продолжают функционировать, а бизнесы и инвесторы - находить решения и новые возможности для роста и развития. В нестабильные времена как никогда важно грамотно подходить к любым сделкам, особенно к тем, в которых участвуют организации и есть значимые нюансы.

Коммерческая недвижимость и ее виды

К коммерческой относится любая нежилая недвижимость, которая дает возможность расположить на своей площади бизнес любого направления. Это может быть помещение под продуктовый супермаркет формата “у дома”, студию танца, крафтовый бар, пункт выдачи заказов с маркетплейсов или хостел.

В зависимости от того, какой бизнес можно открыть на ее площади, коммерческую недвижимость делят на виды.

Виды коммерческой недвижимости:

  1. Торговая
  2. Офисная
  3. Свободного назначения
  4. Производственная или индустриальная
  5. Социальная
  6. Апартаменты
  7. Земельные участки
Торговая недвижимость Торговый центр (проект)

1. Торговая недвижимость - это любые торгово-развлекательные площади, магазины, аптеки. Отдельно в данной группе можно выделить подвиды ритейл и стрит ритейл.

2. Офисная недвижимость - это как целые бизнес-центры, так и небольшие офисы.

Офисная недвижимость Офисный бизнес центр "Лотос"
Помещение свободного назначения Помещение свободного назначения

3. Недвижимость cвободного назначения - это здания и помещения, в которых располагаются бизнесы сферы обслуживания (салоны красоты, рестораны, гостиницы и т.п.).

4. Производственная или индустриальная недвижимость - это недвижимость, в которой размещают промышленные объекты, склады, базы, АЗС или логистические центры.

Производственная недвижимость Производственная недвижимость
Фото Московской Городской клинической больницы №40 Фото Московской Городской клинической больницы №40

5. Социальная недвижимость - сюда относятся образовательные и спортивные учреждения, вместе с объектами здравоохранения.

6. Производственная или индустриальная недвижимость - это недвижимость, в которой размещают промышленные объекты, склады, базы, АЗС или логистические центры.

Офисная недвижимость Производственная недвижимость
Фото апартаментов Фото апартаментов

7. Апартаменты - это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне может ничем не отличаться от квартир, предназначенная для сдачи в аренду.

8. Земельные участки - это участки земли, приобретаемые для размещения промышленных объектов.

Земельный участок со складами Земельный участок со складами

Какие документы нужны для сделки с коммерческой недвижимостью?

заключение сделки на приобретение коммерческой недвижимости

Ключевым фактором в данном вопросе выступает статус продавца: у организации, частного лица (или ИП) разный пакет документов, необходимый для совершения сделки.

Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — opгaнизaция

  1. Выписка из ЕГРЮЛ
  2. Этот документ действует один день, так как собственник компании может внести в него изменения в любое время, а для совершения сделки важно, чтобы компания осуществляла свою деятельность на момент запроса. Если по данным выписки компания прекратила свое существование, сделку с ней совершать нельзя. Из выписки можно узнать, кто выступает директором организации и имеет права заключать договор.
    Самый свежий экземпляр выписки заказывается в день сделки, чтобы убедиться, что компания не внесла в него никаких изменений.

  3. Нотариальная доверенность
  4. Заключенный договор должен подписать директор организации, но его интересы может представлять другой человек, действующий на основании доверенности. Генеральная доверенность составляется у нотариуса и ее подлинность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
    В доверенности обязательно должно быть отражено право человека, действующего от лица организации, представлять интересы компании-собственника в подобных сделках, собирать и запрашивать необходимые документы, подписывать документы, сдавать их в надлежащие государственные органы, получать их после регистрации, получать деньга за сделку (иногда может быть прописана сумма).

  5. Устав юридического лица
  6. В данном документе могут содержаться ограничения на совершение сделок с коммерческой недвижимостью организации, в таких случаях директору может потребоваться согласие учредителей или иных органов. Важно выявить данные ограничения на начальном этапе, иначе впоследствии сделка может быть отменена из-за допущенных нарушений.

  7. Правовые и технические документы на недвижимость
  8. Сюда могут относиться кадастровый паспорт, а также любые документы, которые призваны подтвердить право собственности и технические характеристики объекта.

  9. Бухгалтерский баланс за последний отчетный период
  10. Документ, отражающий финансовую ситуацию в компании, по которой можно понять, как идут дела и стоит ли заключать сделку с данной организацией. Если из баланса видно, что бизнес находиться на грани банкротства или есть предпосылки для самоликвидации, то лучше найти другого продавца. Сделка с недвижимостью потенциального банкрота может быть юридически оспорена в суде его кредиторами.

  11. Справка о крупности сделки
  12. Крупные сделки составляют более 25% активов компании и их можно проводить только с согласия учредителей.

  13. Решение совета директоров о продаже недвижимости
  14. Необходимо в случае, если у компании больше одного собственника.

  15. Паспорт руководителя и документ, который подтверждает его полномочия
  16. В зависимости от количества учредителей, предоставляют либо копию протокола собрания, либо решение о назначении на должность.

Подводные камни при заключении сделки с организацией

Если во время сделки была допущена ошибка или халатное отношение к документам, то договор купли-продажи может быть аннулирован в суде. В этом случае право собственности остается за прежним владельцем, а покупателю необходимо искать способы получить свои денежные средства.

Одной из самых распространенных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью выступает отсутствие у сотрудника, подписавшего договор купли-продажи, права подписи. У подписанта может не быть доверенности, срок ее действия может истечь, либо в списке действий, предусмотренных доверенностью, нет права заключать подобные договора.

Вторая частая ошибка - это самовольная реализация имущества компании во время прохождения процедуры банкротства. В то время, как одно имущество организации распродается на торгах с целью закрытия обязательств, другое ее имущество может быть продано вне торгов. В этом случае кредиторы вправе оспорить сделку через суд.

Узнать проходит ли в момент сделки компания процедуру банкротства можно в Едином федеральном реестре, если знать ИНН организации. Если компания продала объект недвижимости и в течение года обанкротилась, то сделка может быть аннулирована в судебном порядке с целью выставления имущества на торги.

Чтобы быть уверенным в продавце, его можно проверить по базе судебных приставов. Если на компанию возбуждено исполнительное делопроизводство, то от участия в сделке следует отказаться

Бывают случаи, когда внутри компании произошел конфликт: бывший директор распорядился активами по своему усмотрению и продал недвижимость, сейчас он не работает в компании, а собственник старается вернуть имущество через суд. Чтобы поскорее закрыть вопрос, такая спорная недвижимость может быть выставлена собственником на продажу.

Чтобы избежать подобной ситуации, можно проверить недвижимость по базе арбитражных дел.

Под видом продавца могут действовать мошенники. Когда сделка проводилась по подложным документам без ведома и участия собственника. В этом случае сделка может быть аннулирована собственником через суд в течение трех лет.

Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — чacтник

При заключении сделок с физическими лицами самый первый документ из пакета - это паспорт. А второй - нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Согласно семейному кодексу, любые сделки с общей недвижимостью могут совершаться только при нотариальном согласии супруга. Это юридическое подтверждение того, что муж или жена знают не только о самом факте сделки, но и о последствиях этой сделки для семейного бюджета, и не возражают против ее совершения.

Следующий важный документ - выписка из ЕГРН, который подтверждает право собственности на недвижимость. Из этого документа можно узнать и про возможные обременения, наложенные на объект.

Выписку можно получить онлайн. Для этого необходимо авторизоваться на сайте Росреестра через портал Госуслуги, ввести в поисковой строке кадастровый номер объекта или его адрес, оплатить стоимость выписки.

Потребуется ДДУ, ДКП или любой другой документ, который показывает, на основании чего возникло право собственности. Если объект недвижимости расположен в новостройке, то дополнительно необходимо приложить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

В пакет документов входит кадастровый план и технический паспорт объекта. По ним можно проверить, не проводилась ли незаконная перепланировка, определить несущие стены, запасные выходы, высоту потолков и площадь каждого помещения.

Важно приложить действующие договоры с обслуживающими организациями, арендаторами или работающими сотрудниками. Если в помещении уже расположен бизнес, который продается как готовый вместе с площадями коммерческой недвижимости, но вместе с ним к новому собственнику переходят обязательства по действующим договорам обслуживания.

Квитанция об оплате коммунальных услуг, которая отражает отсутствие задолженности - гарантия отсутствия непредусмотренных расходов в будущем.

Отчет об оценке помогает более точно определить сколько стоит объект на рынке и понять, не завышена ли цена. Дополнительно в отчете отражаются незаконные перепланировки.

По какому договору продается коммерческая недвижимость

    Возможны два варианты договора при сделках с коммерческой недвижимостью.
  • ДКП - договор купли-продажи.
  • ПредДКП - предварительный договор купли-продажи
бланк договора купли-продажи

ДКП заключают, когда сроки сделки понятны обеим сторонам и не требуется дополнительного времени на совершение согласований и урегулирования спорных моментов

Обычно используется типовая форма ДКП, в которой указаны реквизиты обоих сторон, будь то физические или юридические лица. Если одна или обе стороны действуют по доверенности, это также отражается в договоре.

В ДКП фиксируется либо полная стоимость объекта недвижимости, либо стоимость квадратного метра и общая площадь, указанная в кадастровых планах. При этом не рекомендуется занижать стоимость недвижимости в ДКП, так как в случае аннулирования сделки, покупателю вернется только сумма, указанная в договоре.

Если по каким-либо причинам сделка откладывается или растягивается во времени, то заключается предварительный договор купли-продажи, на основании которого может быть внесен аванс (на расчетный счет или аккредитив). В предварительном договоре прописывают сроки и условия заключения основного договора. Если конкретные временные рамки не указаны, то они по умолчанию равны одному году. Во всем остальном текст предварительного и основного договора должны совпадать.

Если заключен предварительный договор, то в последствии должен быть заключен и основной.

По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса. Если планируется заверять у нотариуса основной договор, то необходимо заверить и предварительный. Если одна из сторон предварительного договора не выполняет свои обязательства, то вторая сторона может обратиться в суд.

Подписали договор - что дальше?

После подписания обеими сторонами, документы отправляются в Росреестр для регистрации права собственности. Данная процедура облагается госпошлиной, стоимость которой разнится для физических и юридических лиц.

Если участники сделки - физические лица, то передача денег осуществляется путем закладывания наличных в банковскую ячейку. Если в сделке участвуют организации, то проводится транзакция по безналу.

Возможны два типа подобных транзакций.

  • Оплата через эскроу-счет или аккредитив. Покупатель переводит деньги на специальный счет, с которого продавец может их получить только после выполнения всех условий договора. В этом случае банк выступает посредником, следящий за исполнением обязательств и отвечающим за сохранность денежных средств.
  • Перевод между расчетными счетами продавца и покупателя. В данном случае опасения и разногласия регулируются договором купли-продажи.

После оплаты и подачи документов, участники сделки ждут окончания регистрации, после чего получают свои комплекты документов о праве собственности на объект. Если оплата производилась через ячейку, эскроу или аккредитив, то выписка из ЕГРП может быть основанием для раскрытия данных счетов и получения денежных средств продавцом.


Похожие статьи